キャッシュフローとは、
直訳すると、「お金の流れ」です。
ある不動産投資専門サイトには、
不動産投資における本当のキャッシュフローとは、
「税引き後利益」－「返済元金」＋「減価償却費」
と言う計算によって導かれる。と説明しています。
確かに、金融機関や、財務諸表や会計上での定義では、
上記の表現が正しいのかも知れませんが、
私からすると、このように説明されてもチンプンカンプンです。
しかも、不動産投資をする上で、キャッシュフローと言う言葉を使う時、
上記のような計算によって導いた事は一回もありません！
そのように説明されて、「ほう！なるほどね！」となるなら、
評論家にでも専門家にでも詳しく学ぶ事をおすすめしますが、、
私の場合は、「実際に投資をする」事が目的で、
「実践する為」にキャッシュフローという言葉を教えたいので、
残念ながら言葉の定義について正確に解説する事は出来ません。
ですが、不動産投資を実践する上で、
キャッシュフローと言う言葉を使ったのは、
税引き後のキャッシュフローを求めたり、
毎月のキャッシュフローを求めたりする場合です。
例えば、家賃が１０万円の物件を購入した場合、
毎月、家賃が１０万円振り込まれてきますが、
その中から、管理費用や、銀行への返済、駐車場代等が引かれていきます。
そして、全ての費用を差し引いた残りのお金を
「キャッシュフロー」と表現しいています。
こちらの方が分かりやすいと思いませんか？
世の中の専門家は何もかも難しく考えて、
それはとても頭の良い事かも知れませんが、
同じように考えていたら、私は不動産投資が出来なかったかもしれません！
もっとシンプルに考えた方が、分かりやすいと思います。
毎月プラスのキャッシュフローが得られる物件なのか？
そうじゃないのか？
まずは、
これを判断すれば良い訳なので、
減価償却費がいくらで、返済元金がいくらで、税金がいくらで・・・
なんて細かく計算する必要は全くないと思います。
むしろ、返済元金は銀行からの融資が通ってからの話になりますし、
元利均等返済方式や元金均等返済方式等、融資の条件によって異なってきますので、
購入前の段階で、正確に計算する事はまず不可能です。
ですから、
不動産投資を始めて行おうとする方にとって、
キャッシュフローとは、「お金の流れ」で認識して、
毎月プラスのキャッシュフローを得る事に注意を払って考えれば良いと思います。
家賃収入から、全ての経費を差し引いて、プラスで残れば、まずはOK！
（※買い！と言っている訳ではありませんよ！）
その中から、物件の相場も、他よりお得で、
尚且つ、ちゃんとプラスで手元にお金が残る物件かどうかを判断する時に、
キャッシュフローという言葉を使うと良いと思いますよ
また、銀行返済のシュミレーションを同時に行う事で、
より正確なキャッシュフローを求める事が出来るようになりますよ！
最後にもう一度、、
キャッシュフローとは、
「家賃収入から全ての経費を差し引いた残りのお金である！」
これで良いと思います！
因みに、ロバート・キヨサキ氏の
「キャッシュフロー クワドラント」と言う本、お勧めですよ♪
